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Wachstumsstory bei auf Senioren ausgerichteten Immobillien

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13.02.2017 | 16:17
Potenzial: 44.16%
EURONEXT BRUXELLES
Residential REITs

Aedifica ist ein seltenes Wachstumsunternehmen im Segment börsennotierter Immobilienunternehmen.

Es handelt sich um ein ambitioniertes belgisches Immobilienunternehmen mit Sitz in Brüssel. Es wurde 2005 mit dem Ziel gegründet, Belgiens führendes börsennotiertes Unternehmen für Immobilien im Gesundheitssektor zu werden. Aedificas Geschäftsmodell besteht darin in Immobilien zu investieren, die der Versorgung von Senioren dienen. In einem geringerem Masse besitzt und verwaltet das Unternehmen auch Wohnimmobilien und Hotels. Im Seniorenbereich dienen Aedificas Immobilien dem betreuten Wohnen und als Seniorenwohnheime.

Hintergrundinformationen

Aedificas Strategie zielt darauf ab, sich für den demographischen Trend mit einer stetig wachsenden Bevölkerungsgruppe der Senioren zu positionieren und vor diesem Hintergrund, eine entsprechende Unterbringungs- und Versorgungsinfrastruktur zu gewährleisten. Aedifica ist unserer Einschätzung zufolge das einzige börsennotierte Immobilienunternehmen in Europa mit der Ausrichtung auf Versorgungseinrichtungen für Senioren.
Zum Ende des dritten Quartals 2016 besaß das Unternehmen Immobilien im Wert von 1,4 Mrd. €, welche sich über drei Länder verteilen. Das Risiko ist über 97 verschiedene Immobilien (Durchschnittswert 14 Mio. €) gut verteilt.
Die folgende Grafik stellt die Verteilung der Aktiva des Unternehmens nach Immobilientyp dar:


(Quelle: Aedifica)

Im Jahr 2015 expandierte Aedifica nach Deutschland und im darauffolgenden Jahr in die Niederlande, was der geographischen Diversifizierung zuträglich ist. Die Vermögensverteilung nach Land zu Quartalsschluss September 2016 wird von der folgenden Grafik dargestellt:


(Quelle: Aedifica)

Investment Case

Für Anleger, die nach Wachstumsunternehmen im Immobiliensektor suchen, bietet Aedifica eine seltene Gelegenheit. Seit dem Jahr 2006 hat das Unternehmen seinen Vermögensbesitz kontinuierlich mit einer Rate von ca. 30% pro Jahr gesteigert.

Für Wertschaffung und Gewinnwachstum gibt es drei Triebfedern:

➢ Die jährlichen Anhebungen bei den Mieteinnahmen
➢ Die Steigerung der Nutzungsrate der Betriebsressourcen bei gleichzeitiger Expansion der Vermögenswerte durch Neuakquisitionen
➢ Steigerung der Marktwerte der Immobilien (ca. 2% pro Jahr über die letzten fünf Jahre)

Der mit Abstand größte Wachstumstreiber unter den obengenannten Faktoren ist ganz klar die Steigerung der Nutzungsrate der Betriebsressourcen (im Englischen: operating leverage). Dies wird durch die hocheffiziente und systematische Verwaltung einer kontinuierlich steigenden Anzahl von Immobilien anhand eines relativ klein bleibenden Verwaltungsapparats erreicht.
Wie die folgende Grafik deutlich macht, kann das Unternehmen einen stark ansteigenden Trend beim fortlaufenden Gewinn über die vergangenen fünf Jahre einschließlich der Prognose für das Jahr 2017 vorweisen.



(Quelle: Aedifica)

Im Zusammenhang mit Aedifica ist es wichtig darauf hinzuweisen, dass börsennotierte Immobilienunternehmen in Belgien einer aufsichtsrechtlichen Kontrolle unterliegen, wenn sie den Status eines RREC (Regulated Real Estate Company) annehmen, was bei Aedifica der Fall ist. Dieser Sachverhalt unterscheidet sich ganz klar von der Situation in den meisten anderen europäischen Ländern, wo börsennotierte Immobilienunternehmen keinerlei Aufsicht und Kontrolle unterliegen. In Belgien profitieren Anleger durch aufsichtsrechtliche Auflagen unter anderem davon, dass es weder zu einer Überschuldung des Unternehmens noch zu einer zu geringen Risikostreuung kommen kann. Ersteres wird durch eine (moderate) maximale Verschuldungsquote von 65% beim Verhältnis von Finanzschulden zur Summe der Vermögenswerte sichergestellt während letzteres durch die Einschränkung erreicht wird, dass eine Immobilie 20% der Summe Vermögenswerte nicht übersteigen darf.
Schließlich gewährt der RREC Status dem Unternehmen umfangreiche Steuervergünstigungen. Solange Aedifica mindestens 80% des Unternehmensgewinns in der Form von Dividenden an die Aktionäre ausschüttet, ist das Unternehmen von der Einkommensteuer befreit.

Die folgende Liste fasst die Hauptargumente für ein Investment in Aedifica zusammen:

➢ Hohes Gewinnwachstum
➢ Sehr langfristige Planungssicherheit bei einer durchschnittlichen verbleibenden Mietvertragslaufzeit von 20 Jahren (27 Jahre in Belgien wo besonders langfristige Mietverträge weit verbreitet sind) und eine Belegungsquote von durchgehend zwischen 95% und 98%
➢ Schutz vor Überschuldungsrisiko bzw. unzureichender Risikostreuung durch aufsichtsrechtliche Vorgaben nach belgischem Recht
➢ Hervorragendes Investor Reporting, für welches Aedifica bereits mehrfach ausgezeichnet wurde. Dies ist ein Indiz für die Wertschätzung der Aktionäre des Unternehmens durch das Management
➢ Attraktive und nachhaltig ansteigende Dividende, s. nachfolgende Grafik (Quelle: Aedifica)



Risiken und mögliche Schwachpunkte

Das Risiko im Zusammenhang mit einem Investment in Aedifica ist begrenzt. Das Unternehmen besitzt reelle Vermögenswerte in Form von Immobilen, welchen eine große Nachfrage gegenübersteht. Gleichzeitig muss das Unternehmen bei der Nutzung von Fremdkapital aufsichtsrechtliche Bestimmungen in Form von Maximalwerten einhalten.
Ein Risiko für die Rentabilität des Unternehmens ergibt aus der Möglichkeit eines starken Anstiegs der Finanzierungskosten (Zinsen). Aedifica operiert bislang mit relativ kurzfristigen Finanzierungslaufzeiten (durchschnittliche Laufzeit von 4,5 Jahren) was zwar aktuell sehr niedrige Zinssätze sichert, langfristig jedoch Risiken birgt, falls der Markt zum Zeitpunkt der Refinanzierung deutlich höhere Zinssätze fordert.
Einen weiteren möglichen Risikofaktor, den Anleger im Auge behalten sollten, besteht darin, dass Aedifica zu schnell wachsen könnte, was zur Folge haben könnte, dass die Verwaltung der Immobilien von den Ressourcen des Unternehmens nicht mehr adäquat sichergestellt werden kann. Dieses Risiko ist jedoch indirekt durch die obengenannte Beschränkung der Fremdmittelaufnahme begrenzt.


Bewertung

Bei einem Rückblick auf den Gewinn des vergangenen Jahres ist die Aktie fair bewertet. Falls es das Unternehmen jedoch schafft, wie zu erwarten ist, das jährliche Wachstum von 20 % aufrecht zu erhalten, ohne Berücksichtigung von Bewertungseffekten, dann könnte der Aktienkurs mindestens um das gleiche Maß steigen. Ein jährliches Gewinnwachstum von 20 % ergibt somit ein Kursziel von 103 € auf Sicht von zwei Jahren (bei einer unveränderten Unternehmensbewertung). Die entspricht einem Kurspotential von 44 % im Vergleich zum aktuellen Kurs.


Ulrich Ebensperger
© Zonebourse.com 2017
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Unternehmensprofil
Aedifica ist eine öffentliche regulierte Immobiliengesellschaft (SIR), spezialisiert auf Besitz und Verwaltung von Wohnimmobilien. Die Mieteinnahmen verteilen sich je nach Vermögensart wie folgt: - Seniorenwohnungen (73,5%); - Gebäude Wohnungen (19,9%); - sonstige (6,6%): in erster Linie... 
Weitere Informationen über das Unternehmen
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Finanzkennziffern (€)
Umsatz 2017 79,2 Mio
EBIT 2017 64,7 Mio
Nettoergebnis 2017 76,3 Mio
Schulden 2017 749 Mio
Div. Rendite 2017 3,27%
KGV 2017 15,96
KGV 2018 14,80
Marktkap. / Umsatz 2017 24,7x
Marktkap. / Umsatz 2018 22,4x
Marktkap. 1 208 Mio
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